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1 土地賃貸借契約の終了

(2)法定解除

(ニ)賃借権の無断転貸・譲渡
  • 賃貸人に無断で賃借権の譲渡や転貸がなされた場合、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができますか

  • 民法上の規定
    民法は、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と規定し(民法612条1項)、この規定に「違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と規定しています(同条2項)。
    したがって、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸した場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。
    背信行為
    無断譲渡・転貸にあたる場合であっても、賃貸人に特に不利益を与えることもない一定の場合、つまり背信行為(信頼関係を破壊する行為)と認めるに足らない特別の事情がある場合には解除は認められません。
    判例上、背信行為に当たらないとされた事例としては、
    (1) 建物とその敷地の賃借権の共同相続人の一部が他の共同相続人からそれらの持分の譲渡を受けた場合
    (2) 土地賃借人がその所有建物を子供との共有にしたのに伴って、賃借権の持分の譲渡が生じた場合
    (3) 土地賃借人の内縁の妻が夫の死亡後その相続人から建物の譲渡とともに賃借権の譲渡を受けた場合
    (4) 土地賃借人が借地上に所有する建物と建物の敷地賃借権を同居の孫に贈与した場合
    等があります。