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1 土地賃貸借契約の終了

(3)期間満了

(イ)借地借家法の適用がある場合
  • 借地借家法(借地法)の適用される土地賃貸借契約の期間満了後、法定更新されないためには、賃貸人としてはいかなる行為をするべきなのでしょうか

  • 借地借家法上の規定
    借地借家法上、土地の賃借人が賃貸人に対し、賃貸借契約の更新を請求した場合及び賃貸借期間満了後賃借人が土地の使用を継続している場合には、賃貸人が遅滞なく異議を述べない限り(更新拒絶の意思表示)、賃貸借契約は更新されてしまいます(借地借家法5条1項、2項)。
    そして、借地借家法は、上記異議は、「借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合における申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。」と規定しています(同法6条)。
    したがって、借地借家法が適用される土地賃貸借契約において、法定更新されないためには、賃貸人は、賃借人に対して、上記正当事由を有する更新拒絶の意思表示をする必要があります。
    正当事由
    正当事由は、下記(1)から(4)等から判断されます。
    (1) 借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情
    (2) 借地に関する従前の経過
    (3) 土地の利用状況
    (4) 借地権設定者が土地明渡後の条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出
    借地法の適用がある場合
    借地借家法6条の規定は、借地法の適用される賃貸借契約には適用されないものですが、これまでの裁判例で採用されてきた正当事由の判断基準を明文化したものです。          
    したがって、借地法の適用される賃貸借契約の明渡しの正当事由の有無の判断に際し、借地借家法6条と同様に考えることができると思われます。