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2 建物賃貸借契約の終了

(5)正当事由 

(ニ)老朽化・建替え
  • 私はアパートを賃貸している大家ですが、アパートの建物が古くなったので取り壊し、周辺の所有地も使ってマンションを新しく建設しようと考えています。アパートの借家人に立ち退いてもらうには正当事由が必要と聞いていますが、土地の再開発や建物の老朽化という事情はどのように考慮されるのでしょうか

  • 正当事由の有無の判断
    借地借家法28条は「(更新拒絶の通知または解約の申入れは)建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」としています。
    平成4年以前の契約は旧借家法が適用となりますが、借地借家法28条は旧借家法時代の判例の考え方を明文化したものであり、判断の枠組み自体に大きな変化はありません。
    参考事例(東京高判平成12年3月23日判決)
    (1) 東京都港区赤坂の高級住宅地にある築40年を経過したアパートの明渡請求事件で、賃貸人は賃貸アパート(本件アパート)の取り壊しを計画し、自己所有の周辺土地との一体利用によるマンション建築によって土地を有効利用する必要性を主張しました。また、賃貸人は、建物の老朽化のため建替が必要性であることも併せて理由としました。
    (2) これに対し、賃借人は82歳と老齢であり身体障害者3級にも該当しており、転居は大きな負担になることなどを主張しました。
    (3) 裁判所は、木造のアパートについて、物理的な老朽化のみならず、昭和34年の建築から40年を経過しており経済的な効用も既に果たしていると言及しています。
    また、賃貸人は、本件アパートにおいて賃借人以外の8戸中7戸から退去をとりつけており、本件アパートには賃借人のみが居住していることや、本件アパートに隣接する賃貸人所有の別のアパートについても8戸中5戸の退去が完了していることなどから、裁判所は土地再開発の計画が進展していると認定しました。
    結局、裁判所は、建物の老朽化、アパート所在地の地理的条件から、本件アパートおよび隣接アパートの建物の改築計画を持つことは合理性があるとし、転居に当面必要な費用として200万円の立退料があれば賃貸人の正当事由が補完されると判断しました。
    まとめ
    賃料が低く効率の悪い老朽貸家を賃貸マンションに建替えたいという事例は比較的よく見受けられます。本事例は都心の一等地であることが、再開発の必要性に大きく影響していると思われます。また、建物の老朽化も正当事由を補強したといえます。ただし、本件よりさらに建物の老朽化が進み、建物が倒壊の危険があるような状況であっても、そのような危険防止という公益上の理由だけでは正当事由の具備は困難である場合もあります。あくまで賃貸人側の、具体的な利用計画があるからこそ建物の老朽化が正当事由を補うかたちで機能していることにご注意ください。
    なお、立退きをめぐる紛争が生じた場合、個別の事情が大きく影響しますので、上記参考事例の立退料の額や正当事由の有無の判断は、あくまで一つの参考としてご理解ください。