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２　建物賃貸借契約の終了

１
土地賃貸借契約の終了
(1)
土地賃貸借契約の終了事由
Q.
土地賃貸借契約の終了事由としては、どのような事由があるのでしょうか
(2)
法定解除
（イ）
法定解除とは
Q.
借地人に賃貸借契約上の義務に違反がある場合の賃貸借契約の終了方法について教えてください
（ロ)
地代不払い
Q.
土地賃貸借契約において、地代不払いがあった場合には、賃貸借契約を解除することができますか
（ハ）
地代不払いの場合の解除手続
Q.
賃貸借契約を地代不払いにより解除する場合の手続きを教えてください
（ニ）
賃借権の無断転貸・譲渡
Q.
賃貸人に無断で賃借権の譲渡や転貸がなされた場合、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができますか
（ホ）
賃借権の無断転貸・譲渡の場合の解除手続
Q.
賃貸人に無断で賃借権の譲渡や転貸を原因として、賃貸借契約を解除する場合の手続きを教えてください
（ヘ）
無断増改築
Q.
借地人が建物を無断増改築した場合、賃貸人は土地賃貸借契約を解除することができますか
（ト）
用法違反
Q.
土地の賃借人が、賃貸借契約で定めた目的以外の目的で土地を利用している場合、賃貸人は土地賃貸借契約を解除することができますか
（チ）
保管義務違反
Q.
借地人が賃借物（土地）の保管義務に違反した場合、賃貸人は土地賃貸借契約を解除することができますか
（リ）
信頼関係破壊
Q.
賃貸借契約において、賃借人に直接の契約違反はないものの、賃借人との関係から賃貸借契約を継続することが困難な場合、賃貸借契約を解除することはできないでしょうか
(3)
期間満了
（イ）
借地借家法の適用がある場合
Q.
借地借家法（借地法）の適用される土地賃貸借契約の期間満了後、法定更新されないためには、賃貸人としてはいかなる行為をするべきなのでしょうか
（ロ)
借地借家法の適用がない場合
Q.
借地借家法（借地法）の適用されない土地賃貸借契約の期間満了後、貸主が借主より貸地の明け渡しを受けるためには、いかなる行為をするべきなのでしょうか
（ハ）
期間の定めがない場合
Q.
借地借家法（借地法）の適用されない土地賃貸借契約において、存続期間の定めがない場合に、貸主が借主より貸地の明け渡しを受けるためには、いかなる行為をするべきなのでしょうか
(4)
正当事由
（イ）
土地の必要性
Q.
私は土地を賃貸しているのですが、その土地を使う必要が生じたので、次回の賃貸借契約の更新を拒絶したいと考えています。ところで土地の賃貸借において、賃貸借契約の更新を拒絶するためには正当な事由が必要であると聞きました。私のように、自己使用の必要性から、土地の賃貸借契約の更新拒絶をした場合、正当な事由として認められるでしょうか
（ロ）
土地の有効利用計画
Q.
私は土地を賃貸している地主ですが、周辺の所有地も使ってマンションを新しく建設しようと考えています。借地人との更新を拒絶するには正当事由が必要と聞いていますが、土地の有効利用の必要性という事情はどのように考慮されるのでしょうか
（ハ）
土地の利用状況
Q.
土地賃貸借契約において、借地人との更新を拒絶する際に必要となる正当事由のうち、「土地の利用状況」とは、具体的にはいかなる事情のことでしょうか
（ニ）
建物の老朽化
Q.
私は土地を賃貸している地主ですが、借地上の建物は築１００年を超え相当老朽化しています。借地人との更新を拒絶するには正当事由が必要と聞いていますが、借地上の建物の老朽化という事情はどのように考慮されるのでしょうか
（ホ）
借地に関する従前の経過
Q.
土地賃貸借契約において、借地人との更新を拒絶する際に必要となる正当事由のうち、「借地に関する従前の経過」とは、具体的にはいかなる事情のことでしょうか
（ヘ）
財産上の給付
Q.
土地賃貸借契約において、借地人との更新を拒絶する際に必要となる正当事由のうち、「財産上の給付」とは、具体的にはいかなる事情のことでしょうか
（ト）
明渡料
Q.
土地賃貸借契約において、借地人との更新を拒絶する際に必要となる正当事由「財産上の給付」のうちの明渡料とは、いかなるもののことでしょうか
(5)
その他の問題
（イ）
建物買取請求権
Q.
建物所有を目的として土地賃貸借契約が終了した場合に、借主は、土地上の建物を貸主に買い取ってもらうことはできないのでしょうか
（ロ）
借地権の譲渡を賃貸人が承諾しない場合
Q.
私は、土地を賃借し、建物を所有しているのですが、今度建物を売却しようと考えています。しかしながら、土地の賃貸人が賃借権の譲渡に承諾してくれません。何か良い方法はありませんか
２
建物賃貸借契約の終了
(1)
建物賃貸借契約の終了事由
Q.
建物賃貸借契約が終了する場合として、どのような場合がありますか
(2)
合意解約
Q.
建物賃貸借契約を合意解約する場合、どのようなことに注意する必要がありますか
(3)
法定解除
（イ）
信頼関係破壊
Q.
賃貸借契約では信頼関係破壊理論というものがあるそうですが、どのようなものですか
Q.
建物賃貸借契約において、賃借人の直接の契約違反はないものの、賃借人の行為に問題があり、賃貸借契約を継続することが困難な場合、賃貸借契約を解除することはできないでしょうか
Q.
建物賃貸借契約において、賃借人に賃料不払いがあった場合には、賃貸借契約を解除することができますか
（ロ）
賃料不払い
Q.
賃貸借契約を賃料不払いにより解除する場合の手続きを教えてください
Q.
賃貸人に無断で賃借権の譲渡や転貸がなされた場合、賃貸人は、賃貸借契約を解除することができますか
（ハ）
賃借権の無断譲渡・転貸
Q.
賃借権の無断譲渡・転貸があった場合において、解除が認められなかった事例にはどのようなものがありますか
（ニ）
用法違反
Q.
建物の賃借人が、賃貸借契約で定めた目的以外の目的で建物を利用している場合、賃貸借契約を解除することはできますか
Q.
賃借人の用法違反により、建物賃貸借契約の解除が認められた事例には、どのようなものがありますか
（ホ）
無断増改築
Q.
賃借人が、賃貸人に無断で、建物を増改築した場合、賃貸借契約を解除することができますか
Q.
建物の賃借人による無断増改築を理由として、賃貸借契約の解除が認められた事例には、どのようなものがありますか
Q.
建物の賃借人による無断増改築を理由として、賃貸借契約の解除が認められなかった事例には、どのようなものがありますか
（ヘ）
保管義務違反
Q.
賃借物の保管状態が悪い場合、賃貸借契約を解除することは可能ですか
(4)
期間満了
Q.
建物賃貸借契約で定めた期間が満了した場合には、当然に、賃貸借契約は終了するのですか
Q.
借家契約の存続期間の定めがあり、これが満了する場合、どのような要件を満たせば、借家を明け渡してもらうことができますか
Q.
借家契約に存続期間の定めがない場合、どのような要件を満たせば、借家を明け渡してもらうことができますか
(5)
正当事由
（イ）
正当事由とは
Q.
建物賃貸借契約の解約申入や更新拒絶に正当事由が必要とされるのはなぜですか
Q.
建物賃貸借終了についての「正当の事由」とは、一般的にどのような事情を考慮して判断されますか
Q.
建物の賃貸借契約を終了させる際に賃貸人に「正当の事由」が不要なのはどういう場合ですか
（ロ）
立退料
Q.
賃借人に借家から立退いてもらう場合、立退料さえ払えば正当の事由は満たされますか
Q.
賃借人に借家から立退いてもらう場合、借家の立退料は何を基準に算定されるのですか
Q.
私は、老朽化したアパートを賃貸しているのですが、現在、そのアパートを取り壊して、マンションを建設する計画を立てています。そこで、賃借人に対して、立退きを交渉したところ、正当な立退料を支払ってくれるのであれば、立ち退くとの回答でした。立退料は必要でしょうか
（ハ）
賃貸人の自己使用
Q.
私はアパートを賃貸しているのですが、そのアパートを使う必要が生じたので、次回の賃貸借契約の更新を拒絶したいと考えています。ところで建物の賃貸借において、賃貸借契約の更新を拒絶するためには正当な事由が必要であると聞きました。私のように、自己使用の必要性から、居住用建物の賃貸借契約の更新拒絶をした場合、正当な事由として認められるでしょうか
Q.
私は、平成元年まで東京に住んでいましたが、本社のある大阪に転勤になり、Ａさんに自宅マンションを貸しました。当時Ａさんとは、大阪に転勤の期間だけの賃貸借契約であり、東京に再度転勤になった場合は立ち退いてもらうという話で契約をしました。そして、昨年、私はようやく東京に転勤になり、今は家族でアパートを借りています。Ａさんとは期間３年の契約を何回か更新しており、現在の契約期間の満了の半年前に更新拒絶の申し入れをしました。しかし、Ａさんは応じません。私は立退料を支払う必要がありますか
（ニ）
老朽化・建替え
Q.
私はアパートを賃貸している大家ですが、アパートの建物が古くなったので取り壊し、周辺の所有地も使ってマンションを新しく建設しようと考えています。アパートの借家人に立ち退いてもらうには正当事由が必要と聞いていますが、土地の再開発や建物の老朽化という事情はどのように考慮されるのでしょうか
Q.
私は１階を店舗として賃貸し、２階に自らが居住している木造２階建の建物を都心に所有しています。このたび、建物が老朽化しているので７階建てのビルに建替えることを検討しており、１階を自ら使用する店舗とし、２階を居住用として使用することを考えています。このように、店舗として営利目的で賃貸している建物について、賃貸人が店舗兼住宅として建物利用を計画している場合、正当事由はどのように判断されるのでしょうか
Q.
私は、鉄骨４階建てのビルを賃貸している大家です。この度、建物の老朽化が激しいため現在本件建物を取り壊し、周囲の土地と合わせて大規模な住宅棟及び商業用ビルを建築する予定です。借家人に立ち退いていただく場合には、正当事由が必要と聞いておりますが、このようなケースで正当事由が認められのた事例を教えてください
Q.
私は、建物を賃貸しており、賃借人はそこで青果店を営んでいます。ところが、その建物の老朽化が著しく倒壊の危険さえある状態です。そこで、取り壊しのために賃貸借契約の解約の申入れをしたいのですが、店舗として利用されている建物の賃貸借契約においてこのような場合に正当事由を満たすためには立退料の提供は必須でしょうか
（ホ）
土地収用
Q.
私は、建物をある会社に賃貸しています。この度、その建物の敷地が道路拡張工事のための買収候補地となりました。一般に、借家人に立ち退いてもらう場合には、正当事由が必要と聞いていますが、このような公益的な理由によって正当事由が認められることがあるのでしょうか
（ヘ）
近隣とのトラブル
Q.
私は所有する倉庫を、古紙回収業を営む者に対して、賃貸しているのですが、その倉庫の周辺の住民から塵、悪臭について苦情が出ています。そこで、次の賃貸借契約の更新を拒絶したいのですが、建物の賃貸借契約の更新を拒絶するためには、正当事由が必要と聞きました。このような賃貸物件の周囲の住民からの苦情により正当理由が認められるかについてはどのように考えられているのですか
(6)
その他の問題
Q.
私は、アパートの一室を賃借しています。そのアパートは、不動産業者が所有者から一括してすべての部屋について借り受け、私はその不動産業者から賃借するという形式になっています。ところで、先日そのアパートの所有者から通知があり、その通知には「不動産業者が家賃を支払っていないので不動産業者との賃貸借契約を解除した。従って、建物の明け渡しを請求する。」という内容のものでした。私は、不動産業者に対して、家賃を支払っていたのですが、私はアパートを明け渡す義務があるのでしょうか
Q.
私は、賃貸借期間を２年間として、アパートを賃借しています。しかし、まだ１年間ほど賃貸借期間が残っているのですが、３ヶ月後に転勤することになりました。私は、賃貸借契約を３ヶ月後に終了させることができるのでしょうか
Q.
私はアパートを賃貸しているのですが、賃借人が破産してしまいました。この場合、賃貸借契約を終了させることは法律上可能でしょうか
Q.
私はアパートを経営しているのですが、数ヶ月間家賃の滞った賃借人が夜逃げをして行方不明となってしまいました。私は、アパート内の荷物を処分して、次の賃借人にアパートを貸すことはできますか