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3 土地の明け渡しができる場合と明け渡しの方法

(1)借地法の適用がある貸地と同法の適用がない貸地の区別


(イ) 借地法と借地借家法の関係
(a) 借地法は、大正10年に借地関係の安定を図るため民法の特別法として制定されたものです。制定当初の借地法は、借地権の存続期間を長期的なものにすることに主眼をおいたものでした。その後、昭和16年、借地法が改正され、正当事由条項、 すなわち 「正当事由」 なしには借地関係は消滅させられない旨の規定が導入されました。借地法における借地の存続期間の規定や正当事由条項については後述します。
(b) 上記のとおり、借地法は大正10年に制定され、昭和16年に改正された後、 基本的な枠組みにおいて大きな変化がありませんでした。その間、社会経済情勢が大きく変化し、借地法がこのような変化に対応しきれていない状況を踏まえて、平成3年10月4日、地法が改正され、新たに借地借家法が制定され、これが平成4年8月1日から施行されることとなりました。
借地借家法の改正点は多岐にわたりますが、借地の明け渡しに関連する主要な改正点は、
1)借地権の存続期間の変更
2)正当事由の明確化
にあります。
(c) 今般制定された借地借家法の規定は、同法附則に特別の定めがある場合には、借地借家法の施行前に生じた事項には適用されません (借地借家法附則4条)。 借地借家法附則の特別の定めにより、借地借家法が遡及して適用されず、 借地法が適用される主な場合として次の場合があります。
1) 借地借家法施行前 (平成4年7月31日まで) に設定された借地権の定義規定については、借地法1条の規定が適用されます (借地借家法附則4条但書)。
2) 借地借家法施行前 (平成4年7月31日まで) に設定された借地権の存続期間については、借地法2条の存続期間の定めがそのまま適用されます (借地借家法附則4条但書)。
3) 借地借家法施行前 (平成4年7月31日まで) に設定された借地権の契約更新に関し、次の点については借地法の規定がそのまま適用されます (借地借家法附則6条)。
イ. 借地契約の更新後の期間 (借地法5条、 同法4条3項)
ロ. 借地契約の更新請求 (借地法4条)
ハ. 借地契約の法定更新 (借地法6条)
ニ. 更新拒絶の要件 (正当事由条項、借地法4条1項但書、同法6条2項)
以上の次第で、借地借家法施行以前に契約された借地の明け渡しに関連する主要な規定については、借地借家法の規定は適用されず、 借地法の規定が適用されることになります。資産家・事業オーナーの方々の所有する退蔵不動産のうちの貸地のほとんどは、借地借家法施行前 (平成4年7月31日まで) に設定された借地権であり、その明け渡しに関しては、借地法が適用されることとなりますので、以下では主に借地明け渡しに関係する借地法の規定について説明します。
(ロ) 借地権の定義
借地法1条は、「本法ニ於テ借地権ト称スルハ建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借権ヲ謂フ」 と規定しています。
これによると、「建物」 の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権には、借地法の適用がありますが、そうでない場合は、借地法の適用がありません。
(a) 建物とは
「建物」 とは、「工作物」 の範囲よりは狭いが、住宅・工場等の建物に限定されるものではありません。抽象的には 「建物」 かどうかは、借地法の保護の対照とすべきかどうかという考慮に照らして決められることになります。
判例では、直接に地面に丸太を立てトタン葺屋根で覆い、周囲の一部に板を打ちつけて障壁としている場合、借地上に直接丸太を立て上方をトタンで覆ったにすぎない掘立式の書庫の場合、土台、 床柱・柱はなく、面積も約2平方メートルにすぎない露店設備などにつき、本条の建物に当らないとしています。
(b) 建物の 「所有を目的とする」 とは
1) 建物の 「所有を目的とする」 とは、借地の主たる目的が建物の所有であることを意味します。
耕作を目的としたり、建物以外の工作物を所有することを目的として土地を使用する場合には、借地法の適用はありません。
また、借地上に借主が建物を所有していても、それが借地の主たる目的でないときは、借地法の適用はありません。
2) 裁判上、「建物の所有を目的とする」 借地か否かで争われる事例は大変多くあります。
判例上、建物の所有を目的とすると認められなかったものとして、イ.ゴルフ練習場を目的とする場合、ロ.バッティング練習場を目的とする場合、ハ.自動車展示販売・修理を目的とする場合、ニ.作業場、物品・資材置場を目的とする場合、ホ.露天造船用を目的とする場合、ヘ.養鱒場、釣堀を目的とする場合、ト.自動車教習 所を目的とする場合などがあります。
(c) 地上権又は土地の賃借権とは
地上権とは、土地の使用収益を目的とした用益物権であり、土地の賃借権とは賃料を対価として支払って他人の物を使用収益する賃貸借契約に基づく権利をいいます。 旧来の借地、借家は、賃貸借契約によるものが大部分ですので、以下の記述では土地の賃借権を中心に述べます。
(ハ) 一時使用による借地法適用除外
借地法9条は 「第2条乃至前条ノ規定ハ臨時設備其ノ他一時使用ノ借地権ヲ設定シタルコト明ナル場合ニハ之ヲ適用セス」 と規定しています。
これによると、一時使用のために設定されたことが明らかな借地権については、 存続期間及び更新に関する借地法の規定は適用されません。借地借家法にも同様の規定があります (借地借家法25条)。
一時使用のために設定されたことが明らかな借地権か否かの判断基準について、 最高裁判所は、単に借地権の約定存続期間が短いことや賃貸借契約書に一時使用の文言がみられることのみによって判断するのではなく、 「その目的とされた土地の利用目的、地上建物の種類、設備、構造、賃貸期間等、諸般の事情を考慮し、賃貸借当事者間に短期間にかぎり賃貸借を存続させる合意が成立したと認められる客観的合理的な理由が存する場合にかぎり」 一時使用のために設定されたことが明らかな借地権と認められるべきである、と判示しています (最判昭43.3.28民集22巻3号692頁、同旨最判昭45.7.21民集24巻7号1091頁)。
一時使用のため設定されたことが明らかな借地権の具体例としては、博覧会場、 祭典式場、興行場、建設土木工事の飯場や作業員宿舎などの臨時設備のために設定された借地権などを挙げることができます。
また、土地の利用関係に争いが生じて存続期間5年や10年の借地権を認める裁判上の和解・調停が成立した場合にも当該借地権は一時使用のために設定された借地権とされる場合が多いといえます。