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4 建物の明け渡しができる場合と明け渡しの方法

(1)借家法の適用がある貸家と同法の適用がない貸家の区別


(イ) 借家法と借地借家法の関係
(a) 借家法は、大正10年に借地法と同時に民法の特別法として制定されたものです。 制定当初の借家法は、建物賃貸借に引渡による対抗力を認めることと解約期間を6か月と法定することに主眼をおいたものでした。その後、昭和16年、借家法が改正され、借家法1条の2の正当事由条項、すなわち 「正当事由」 なしには借家関係は消滅させられない旨の規定が導入されました。借家法の正当事由条項については後述します。
(b) 上記のとおり、借家法は大正10年に制定され、昭和16年に改正された後、基本的な枠組みにおいて大きな変化がありませんでした。その間、社会経済情勢が大きく変化し、借家法がこのような変化に対応しきれていない状況を踏まえて、平成3年10月4日、借家法が改正され、新たに借地借家法が制定され、これが平成4年8月1日から施行されることとなりました。
借地借家法の改正点は多岐にわたりますが、借家の明け渡しに関する主要な改正点は正当事由の明確化にあります。
(c) 今般制定された借地借家法の規定は、同法附則に特別の定めがある場合には、借地借家法の施行前に生じた事項には適用されません (借地借家法附則4条)。借地借家法附則の特別の定めにより、借地借家法施行前 (平成4年7月31日まで)にされた建物の賃貸借契約の更新の拒絶の通知及び解約の申入れに関しては、借地借家法は遡及して適用されず、借家法が適用されます (借地借家法附則12条)。
以上の次第で、借地借家法施行以前に契約された借家の明け渡しに関連する主要な規定については、借地借家法の規定は適用されず、 借家法の規定が適用されることになります。資産家・事業オーナーの方々の所有する退蔵不動産のうちの貸家のほとんどは、借地借家法施行前 (平成4年7月31日まで)に契約された貸家であり、その明け渡しに関しては、借家法が適用されることとなりますので、以下では主に借家明け渡しに関係する借家法の規定について説明します。
(ロ) 借家法1条の2は次のとおり規定しています。 「建物ノ賃貸人ハ自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ非サレハ賃貸借ノ更新ヲ拒ミ又ハ解約ノ申入レヲ為スコトヲ得ス」 これによると、「建物」 の「賃貸借契約」 には借家法1条の2の適用がありますが、 そうでない場合は、同法1条の2の適用がありません。
(a) 「建物」 の賃貸借契約であること
1) 建物とは、土地に定着し、壁、屋根を有し、住居、営業などの用に供することのできる建造物で、独立の不動産として登記できる物をいいます。
建物は構造上、経済上独立していることが必要です。
賃借部分が構造上、経済上独立している限りは一棟の建物の一部の賃貸借契にも借地借家法の適用があります。アパートやビルの1室又は一区画の賃貸借契約にも、借家法1条の2の適用があります。
2) 建物であれば、その種類、構造、用途を問いません。高架橋下の倉庫も 「建物」 として借家法1条の2の適用があります。
また居住用建物の賃貸借契約だけでなく、事業用建物の賃貸借契約にも借家法1条の2が適用されます。立体駐車場については 「建物」 にあたらないとして借家法の適用を否定した判例 (東京地判昭61.1.30判時1190号901頁) があります。
(b) 建物の 「賃貸借契約」 であること
借家法1条の2の適用があるのは、「賃貸借契約」 であり、同条は 「使用貸借契約」 には適用がありません。
賃貸借契約と使用貸借の区別は賃料相当額の授受があったかどうかによってきまります。
(ハ) 一時使用による借家法の適用除外
借家法8条は 「本法ハ一時使用ノ為建物ノ賃貸借ヲ為シタルコト明ナル場合ニハ之ヲ適用セス」 と規定しています。
これによると、一時使用のためになされたことが明らかな建物賃貸借契約には、 借家法すべての規定が適用されません。借地借家法にも同様の規定があります (借地借家法38条、39条、40条)。
当該建物賃貸借契約が一時使用のためになされたことが明らかな建物賃貸借契約か否かの判断基準について、最高裁判所は、 「必ずしもその期間の長短だけを標準として決せられるべきものではなく、賃貸借の目的、動機その他諸般の事情から、当該賃貸借契約を短期間に限り存続させる趣旨のものであることが、客観的に判断される」 ことが必要である、と判示しています (最判昭36.10.10民集15巻9号2294頁)。
一時使用のためになされたことが明らかな建物賃貸借契約の具体例としては、家主側に賃貸建物を将来利用する具体的計画があるため、使用期間を一時的とした場合、 家主側に賃貸建物を取毀す具体的予定があるため、使用期間を一時的とした場合、建物利用関係に争いが生じ、裁判上の和解、調停により短期の借家期間が定められた場合などがあります。